ИЖС и СНТ: в чем разница?

В объявлениях о купле/продаже земельных участков встречаются обозначения “земли ИЖС” и “земли СНТ”. Это не что иное, как целевое назначение земельных участков, от которых во многом зависит их стоимость. В законодательстве часто встречается понятие “категория”, которое равнозначно целевому назначению. Категория участка определяет возможности его использования. Например, земли СНТ предназначены только для дачного строительства, то есть построить капитальный дом для постоянного проживания с возможностью прописки здесь не получится. Но обо всем по порядку.

Земли СНТ: все, что нужно знать

Аббревиатура расшифровывается как “садовое некоммерческое товарищество”. СНТ располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и предназначены для реализации некоммерческих целей граждан. Проще говоря, строить дачный домик для отдыха - можно, выращивать овощи-фрукты для своей семьи - можно, а вот организовать гостиницу или страусиную ферму - уже нельзя. Деятельность председателей СНТ также является некоммерческой. Членские взносы, которые платят все участники товарищества, идут не на зарплату председателю, а на развитие инфраструктуры. Членство в СНТ накладывает на владельца участка определенные ограничения. Он обязан присутствовать на собраниях, регулярно вносить паевые взносы и взносы за ремонтные работы. Общим решением членов товарищества владельцу могут ограничить пользование инфраструктурой.

Участки СНТ дешевле ИЖС по всем параметрам:

• цена за сотку;
• тарифы на коммунальные платежи (вода, электроэнергия);
• налоги на оформление.

Главный минус таких земель - ограничение в использовании. На них нельзя строить многоэтажные дома (к таковым относятся все постройки свыше двух этажей). Долевая продажа садовых построек также запрещена. Оформить регистрацию в дачном доме можно при условии его пригодным для постоянного проживания. Это возможно при соответствии следующим условиям:

• Дому присвоен статус жилого строения.
• Вы являетесь собственником участка.
• В доме есть все коммуникации, необходимые для круглогодичного проживания.
• У СНТ, где находится участок, есть почтовый индекс.

Присвоением статусов дачным участкам занимается специализированная комиссия от муниципалитета. Введение дачного дома в эксплуатацию - длительный процесс, который не всегда заканчивается положительным результатом. Из-за малейших нарушений в проектировании комиссия может вынести отрицательный вердикт, и тогда останется только смириться с “нежилым” статусом дома или пытаться оспорить результат в суде.

До введения в эксплуатацию любой дом, возведенный на участке СНТ, будет числиться как садовый. Даже если он построен из элитных материалов и обошелся владельцу в крупную сумму. Статус садового дома существенно снижает стоимость постройки при проведении экспертной оценки. Поэтому любые неузаконенные здания на землях СНТ являются не очень ценными активами.

Резюме: покупать участок СНТ с целью решения жилищного вопроса - большой риск. А вот построить дачный домик для загородного отдыха с семьей или друзьями вполне можно. По закону его можно даже не оформлять в собственность, если хозяин не планирует совершать с ним никаких сделок. А вот если он захочет официально продать, обменять или подарить садовый дом, либо использовать его как залоговое имущество, регистрация права собственности необходима.

Земли ИЖС: все, что нужно знать

Категория индивидуального жилищного строительства открывает максимум возможностей для владельцев. На участках ИЖС можно строить объекты капитального строительства без необходимости признания их жилыми постройками. Оформить постоянную регистрацию в таких домах не сложнее, чем в городских квартирах. Достаточно обратиться в ФМС с правоустанавливающим документом на дом.

Преимущества участков ИЖС:

• Находятся в черте города, в большинстве случаев - вблизи районов с многоэтажной застройкой. Больницы, магазины, детские сады и другие объекты инфраструктуры располагаются неподалеку, а не за десятки километров, как в некоторых СНТ.
• На участках ИЖС разрешено малоэтажное строительство (до 3-х этажей). Землю можно оформлять в долевую собственность, т.е у одного участка может быть несколько владельцев.
• Не нужно платить членские взносы. Благоустройством участка и территорий общего пользования занимаются муниципальные органы. Средства на это выделяются из городского бюджета.
• Как правило, на землях ИЖС доступны все инженерные коммуникации (вода, свет, газ). Остается только подвести их к дому.
• Участки индивидуального жилищного строительства можно в качестве залоговых объектов при получении кредита. При этом котируются как земли с постройками, так и без них.

Участок в поселке ИЖС или его часть можно перевести в земли категории ЛПХ (личное подсобное хозяйство). После этого можно абсолютно легально возводить на них объекты коммерческого назначения: магазин, СТО, ферму и т.д. А вот земли СНТ перевести в личное подсобное хозяйство не получится.

Перевод СНТ в ИЖС: все ли так просто?

Федеральный закон № 172-ФЗ предполагает возможность изменения правового статуса земель при соответствии участка определенным критериям:

• Нет запрета от муниципального органа на изменение категории данного земельного участка.
• Есть положительное заключение от государственной экологической комиссии.
• Участок можно присоединить к населенному пункту и присвоить ему официальный адрес.

Для перевода участка из категории СНТ в ИЖС владелец должен предоставить в органы местного самоуправления ходатайство с обоснованием изменения статуса земли. К нему прилагается пакет документов: выписка из ЕГРН, заключение экологической экспертизы, копии документов заявителя. Сроки рассмотрения ходатайства - 2-3 месяца. По истечении этого срока исполнительный орган выдает акт о переводе участка из одной категории в другую либо отказ. Во втором случае владелец участка может обжаловать решение в судебном порядке. 

Почему могут отказать:

• Участок расположен далеко от официальных границ населенного пункта.
• Местный муниципалитет не обслуживает территорию, где находится СНТ.
• Земли СНТ не вписываются в утвержденный план развития территории.

Так где все таки лучше покупать землю: в ИЖС или СНТ? Решайте сами:

Выводы

Выбор категории земельного участка напрямую зависит от целей его использования. Если вы не планируете жить там постоянно или организовывать бизнес, можно выбирать землю в садовом товариществе. Учтите, что инфраструктура в СНТ развивается медленно (в некоторых не развивается вообще), поэтому если в товариществе сейчас нет нормальных дорог, не факт, что они появятся через 5-10 лет. Если у вас в планах постройка капитального дома или организация коммерческого объекта, вариант однозначный - только ИЖС.